citytowers.ru — 19-12-2007 06:57:08

35-этажный комплекс  "Башня 2000" в "Москве-Сити" покупает один владелец. Об этом в интервью рассказывает первый заместитель генерального директора ОАО "УК "Манежная площадь" Андрей Сухов.

DP.RU: Из числа коммерческой недвижимости какие объекты наиболее сложны в управлении?

А.С.: Торговые центры. Это самые посещаемые объекты из всех видов коммерческой недвижимости. Самые сложные в плане безопасности. В "Охотном ряду" вас охраняют порядка 200 человек круглосуточно, плюс технические и кинологические средства.

DP.RU: Из четырех объектов, которыми вы управляете, какой наиболее сложен?


А.С.: Торговый комплекс "Охотный ряд". Из-за уникальности, масштабности, сложности инженерной ситуации, из-за того, что подземелье – неестественная среда пребывания.

DP.RU: Это самый затратный по эксплуатации проект?

А.С.: Высотные и подземные комплексы соизмеримы по затратам. В "Башне" меньше затрат на клиринг из-за меньшей проходимости, меньше затраты на безопасность, поскольку там меньше входов, легче контролировать ситуацию. Но в то же время там больше затраты на тепло. В совокупности затраты на эксплуатацию высотных и подземных объектов примерно одинаковы.

DP.RU: Какая разница в доходности коммерческой недвижимости? Говорят, что офисы доходнее торговых центров?

А.С.: Средняя арендная ставка для московских офисов $1,5-2 тыс. за кв.м. в год. В торговых комплексах арендная ставка от $5 тыс. за кв. м. в год. Правда, имею ввиду не любую торговую площадь, а раскрученную, на бойком месте.

DP.RU: Вы управляете офисным центром "Башня", который считается ядром центральной части "Москвы-Сити". Очевидно, это непростой в управлении объект?

А.С.: У "Башни" 31 наземный и 4 подземных этажа. Средняя площадь этажа 1300-1400 кв. м. Наземный паркинг - 70 машиномест, подземный – 1900 машиномест. Восемь лифтов и восемь эскалаторов.

Особенность здания – остекленный фасад. При такой площади остекления требуется огромное количество тепла. При отключении отопления каждые полчаса температура в здании падает на 2-3 градуса.

Львиная доля в "Башне" – офисы, на верхних этажах – апартаменты, внизу – небольшая торговая часть, рестораны и общественное питание, паркинг.

В "Башне" практически нет арендаторов – этажи выкуплены. Даже машиноместа в паркинге.

DP.RU: Управлять комплексом при наличии собственников, а не арендаторов сложнее?

А.С.: Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками – архисложная задача. Приходится вести многодневные переговоры для принятия простых решений. Однако уже наметилась тенденции – один из собственников начинает настойчиво и агрессивно скупать этаж за этажом.

Если у комплекса один хозяин и одна управляющая компания им можно эффективно управлять и повысить его экономические показатели. Часть площадей можно сдавать в аренду, остальные использовать под личные нужды.

DP.RU: Сколько сегодня собственников у "Башни"?

А.С.: Порядка 12. Сейчас выделился приоритетный собственник, взявший курс на выкуп объекта целиком.

http://dp.ru/msk/news/person/2007/12/06/250469/